En una lectura reciente de temas varios, me encontré con una figura usada en el Estado de la
Florida, denominada CDD O COMMUNITY DEVELOPMENT DISTRICT, que data ya de varios
años atrás, concretamente desde 1.980, y otorga una vía para obtener el financiamiento
necesario para el desarrollo de infraestructuras urbanas, de esa manera se facilitan los procesos
de urbanización en grandes extensiones de terreno.
Estos financiamientos se terminan cargando a las unidades inmobiliarias resultantes del
proyecto, quienes pagan durante periodos de 15 a 30 años una suma calculada según la
extensión de la urbanización y el valor de las obras que se financiaron.
Aterrizando a Colombia, encontramos que muchas de las grandes dificultades que tenemos en
el desarrollo de proyectos inmobiliarios de grandes extensiones, es precisamente el costo de las
obras de urbanismo, para el desarrollo de las infraestructuras para sistemas de carreteras, agua
y alcantarillado, áreas comunes, parques, paisajismo, conservación y alumbrado público, en
especial en grandes superficies de terreno en zonas no urbanizadas.
Ese costo no es fácil de financiar para el Promotor Inmobiliario, no existe un producto financiero
que apalanque la construcción de esas obras; el crédito bancario denominado constructor no
abarca la totalidad de las obras de urbanismo exterior en grandes terrenos; pensemos que en
aquellos desarrollos en los que el proyecto se va dividiendo en varias etapas, el crédito
constructor va apalancando cada una de esas etapas, pero por lo general las grandes obras de
urbanismo exterior como vías, acueducto, alcantarillado, se ejecutan para todo el lote a la vez.
Pongo por ejemplo un desarrollo de 20 hectáreas que requiere de todas aquellas obras de
urbanismo, si el proyecto se divide en 20 etapas, de 1 hectárea cada una, la financiación bancaria
se va a desarrollar para cada una de esas etapas y si bien cada una conlleva una parte
proporcional del urbanismo general externo, no es menos cierto que las obras para dotar de
acueducto y alcantarillado por ejemplo, se deben ejecutar desde el inicio para las 20 hectáreas,
lo que conlleva a que muchas veces los proyectos se inviabilicen financieramente por esos
costos, más aún cuando la dotación de esa infraestructura termina siendo bastante alta por las
distancias u otras dificultades geográficas o técnicas.
Estas obras, se vuelven una carga demasiado pesada para cualquier Desarrollador Inmobiliario,
incluso tratándose de los más grandes, puesto que la ejecución de varios proyectos a la vez que
demanden varias inversiones de este tamaño termina socavando cualquier respaldo patrimonial
de las Compañías.
Surge en este escenario, la pregunta, de si puede ser viable en Colombia, un mecanismo similar
el CDD que se aplica en la Florida, incluso con la actual normatividad.
¿Es posible para un desarrollador inmobiliario financiar vía emisión de deuda los costos de
urbanización de un lote (sistemas de carreteras, agua y alcantarillado, áreas comunes, parques,
paisajismo, conservación y alumbrado público) y que esa deuda sea cargada y asumida por los
propietarios de las unidades privadas, a largo plazo?
La clave de toda la estructura estaría en establecer cuales serían los mecanismos para asegurar
el pago de esas obligaciones durante el tiempo establecido para esa deuda.
Si bien, el terreno inicial y las unidades inmobiliarias que nacen del desarrollo del proyecto, se
encuentran afectas a un gravamen hipotecario debido al crédito constructor otorgado inicialmente
para su construcción y luego al crédito hipotecario que financia su adquisición, debemos mirar a
otras figuras que permitan de algún modo atar esa obligación al inmueble.
La ley 675 de 2001, que creo y regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, puede
ser el mecanismo adecuado para garantizar a ese financiador el pago de la deuda.
El articulo 1 de la Ley 675 de 2001, señala:
“ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma
especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados
y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad.”
A su vez el articulo 3 de la misma norma, trae las siguientes definiciones:
“(…)
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a
todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación
de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la
existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o
conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los
bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de
bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes
esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la
estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento
de bienes privados, las instalaciones generales de servicios
públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas
a cualquier nivel.
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias
causadas por la administración y la prestación de los servicios
comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para
estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios,
para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y
vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos
esenciales relacionados con estos.
(…)
Las expensas comunes diferentes de las necesarias tendrán
carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría
calificada exigida para el efecto en la presente ley.”
A partir de estas definiciones, es posible calificar ese financiamiento como una expensa común
necesaria, toda vez que la misma va dirigida exclusivamente para la dotación de la infraestructura
del proyecto, y que se tornan en indispensables para el correcto aprovechamiento de los bienes
privados, sin contar que una correcta y adecuada provisión de estas infraestructuras va a permitir
una mejor y mayor valorización de las unidades inmobiliarias.
“ARTÍCULO 19. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los
elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan
la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular,
pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales
bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter
de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma
separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto
alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en
la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad
horizontal.
PARÁGRAFO 1o. Tendrán la calidad de comunes no solo los
bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos
aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la
licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.”
Y siendo viable calificar ese endeudamiento como una expensa común necesaria, la misma haría
parte de las expensas comunes y por lo tanto afectas a cada uno de los inmuebles.
Visto lo anterior, la Ley 675 de 2001 en principio ofrece una plataforma viable para que el
financiamiento que se logre otorgar para la construcción y desarrollo de las infraestructuras que
componen ese urbanismo externo general, tenga un soporte claro y queden afectas durante todo
el plazo necesario, 15, 20 o 30 años, a la vida de las unidades inmobiliarias resultantes, siendo
posible establecer diferentes mecanismos de recaudos unificados todos ellos en la Propiedad
Horizontal, responsable de transferir ese costo al financiador, y siempre atado a la transferencia
de la unidad inmobiliaria, de suerte que con la venta de la misma no se extingue la obligación y
la misma pasa al siguiente comprador, así lo permite el articulo 29 de la misma Ley.
“ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS
COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados
de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de
las expensas necesarias causadas por la administración y la
prestación de servicios comunes esenciales para la existencia,
seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con
el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá
solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier
título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario
anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto
de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento
de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble
sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de
las contribuciones a las expensas comunes expedido por el
Representante Legal de la copropiedad.” (sub rayado fuera de
texto)
Sin lugar a dudas, se requiere un proceso detallado de información a los clientes iniciales de las
unidades, para que así como se les da a conocer los costos estimados que tendrán a futuro las
expensas comunes, puedan conocer que esa contribución mensual tendrá adicionado un valor
correspondiente al costo de aquella financiación.
Es un esquema novedoso, no conozco de un antecedente similar en algún proyecto inmobiliario
en Colombia, en que la Propiedad Horizontal nazca a la vida jurídica con una obligación que en
principio y tradicionalmente ha pertenecido a un tercero, el Desarrollador Inmobiliario, sin
embargo de lo que se trata aquí no es de reducir las cargas de uno para simplemente
traspasarlas a los compradores de los inmuebles, sino de buscar mecanismos que viabilicen los
proyectos.
Un desarrollador juicioso, que pueda optar por un mecanismo como este, sin lugar a dudas hará
los análisis financieros debidos de forma tal que el costo de las unidades inmobiliarias refleje o
tenga en cuenta ese mayor valor de expensa común que a futuro los propietarios de los
inmuebles deberán soportar.
Surge la pregunta, para el otro lado del negocio, ¿es posible desarrollar un mercado de deuda o
de financiamiento para estos casos?
He allí el gran interrogante, para aquellos fondos de inversión con apuestas de largo plazo, sería
interesante correr los modelos financieros para determinar los costos y las viabilidades de un
mecanismo como este.